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不動産売却におけるケーススタディ

不動産売却の流れ

不動産の売却は、どのように進み、どのような契約を交わして、どのようにお金を支払うのか、について、ちょっとご説明します。
あくまでケースバイケースではありますが、二つの例でご説明します。

不動産会社の仲介で、購入者を探して売却する場合


まずはじめに、不動産会社を選びます

不動産会社にも、賃貸の仲介に強い不動産会社、賃貸物件の管理に強い会社、不動産売買に強い会社、などそれぞれに特徴があります。
不動産売却の媒介を依頼する会社を選定する場合は、できるだけ不動産売却に慣れている不動産会社を選ぶ方がいいでしょう。
また、会社や、従業員との相性も大事です。気持ちよい対応をしてくれる会社を選びましょう。


次に、不動産会社と結ぶ媒介契約の種類を決めます

売主が不動産会社に、仲介を依頼する契約を、『媒介契約』と呼びます。この契約により、売主の意思確認をすることになります。
媒介契約には3種類の契約があります。

一般媒介契約 依頼者が他の宅建業者に重ねて依頼することができる媒介契約です。
専任媒介契約 依頼者は他の宅建業者に重ねて依頼することはできません。
専属専任媒介契約 依頼者は依頼をした宅建業者が探索した相手方以外の者と売買または交換の契約を締結することができません。

多く使われるのは、一般媒介契約と専任媒介契約です。
売主にとって、どちらが得かは一概には言えませんが、担当者とよく話し合って、信頼できる不動産会社と媒介契約をむすぶことが重要です。

不動産会社の役割

売主と媒介契約を結んだ不動産業者の役割は、物件の調査をして、より多くの購入希望者にその物件を告知することです。

問合せへの対応

販売を始めると、不動産会社を通じて、購入希望者から問い合わせが入ってくるでしょう。物件の案内や、価格の交渉は不動産会社が行ってくれます。

購入の申し込み

購入希望者の購入の意思が固まると、不動産会社を通じて、購入の申し込みが入ります。売り出し金額の満額での場合もありますが、価格交渉(値引きの相談)が入る場合もあります。

売買契約の締結

売主と買主の希望条件が折り合うと、不動産売買契約の締結となります。
不動産会社では、物件を調査して、重要事項説明書、と不動産売買契約書を作成します。この書類は、購入者に物件の内容を詳しく伝え、また、売買の金額や支払いの方法などを決めるものです。
売買契約締結時には、買主が通常一定額の手付金を売主に支払います。
購入希望者が、住宅ローンなどを利用して、支払いを行う場合は、契約締結後に、売買契約のコピーを添付して金融機関にローンの申し込みをします。
この場合、購入希望者が住宅ローンを受けられず、支払いの実行が不可能な場合は、白紙撤回となる、という条項を付ける場合もあります。

決済

売買契約に定めた方法や金額で、買主が売買代金の一切を支払うと、所有権は売主から買主に移転します。
売主は、この時点で物件の所有権移転登記に必要な書類を買主に渡し、買主が依頼する司法書士が所有権移転登記の手続きを依頼します。

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