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不動産売却におけるケーススタディ

不動産を高く売るには

不動産を高く売るには

不動産には定価はありません。売主が、より有利な条件で、より高く不動産を売却するためになすべきことは、より多くの購入希望者に情報を告知し、より多くのチャンスを生み出すことです。
つまり、売りたい不動産に対して、より高い評価を感じてくださる購入希望者様と出会うチャンスが多いほど、売主様は有利な売却を達成するチャンスが増えると言えます。
そのためには、不動産会社を通じて、有効な広告をする必要があります。そのために、不動産会社と結ぶ契約を、『媒介契約』と呼びます。

媒介契約

不動産を売りたい方が、不動産会社に対して、買主を探す行為や、売買契約書類の作成などの行為を依頼する契約を媒介契約と呼びます。
媒介契約には、下の3種類の契約があります。

媒介契約の種類


売主が不動産会社と結ぶ>媒介契約の種類を決めます

売主が不動産会社に、仲介を依頼する契約を、『媒介契約』と呼びます。この契約により、売主の意思確認をすることになります。
媒介契約には3種類の契約があります。

一般媒介契約 依頼者が他の宅建業者に重ねて依頼することができる媒介契約です。
専任媒介契約 依頼者は他の宅建業者に重ねて依頼することはできません。
専属専任媒介契約 依頼者は依頼をした宅建業者が探索した相手方以外の者と売買または交換の契約を締結することができません。

媒介契約を結んだ時点では、基本的には売主の出費はありません。仲介手数料は、購入者が現れ、売買契約が成立した時点で、成功報酬として発生します。

どの媒介契約がおトク?

一般的に、不動産売却で売主と不動産会社が取り交わす媒介契約で、多く利用される媒介契約は、「一般媒介契約」と「専任媒介契約」の2種類です。
どちらを選ぶかは売主様次第ですが、一社の不動産会社との出会いがあれば「専任媒介契約」、どこの不動産会社が信頼できるかわからない場合は、複数の不動産会社に同時に依頼できる「一般媒介契約」という感じでしょう。

媒介契約締結後の不動産会社の役割

媒介契約の種類によって、媒介契約締結後の不動産会社の役割は若干変わります。
基本的に、媒介契約を締結後、不動産会社は、物件の調査をし、情報を開示するための準備をします。
当社の場合は、調査や、広告に対し、売主様から費用を申し受けることはありません。(売主様の希望により、新聞や情報誌などに有料の広告を掲載する場合を除きます)

当社独自のOBAシステム

不動産の売却が売り主様にとってよりスムーズにすすむように、当社が独自にネーミングしたシステムです。 不動産の媒介依頼を受けた時、売主にとって最大の希望は、物件がより高く、より早く売却できることです。 このためには、売却の窓口を最大に広げる必要があります。 といっても、莫大な広告費をかけて、広告をするのではなく、当社が売主様の地域の不動産会社に情報を伝え、売却のチャンスを最大限に広げるチャンスを作り出すのです。 実は、不動産会社の役割には二つあります。 売主側の不動産会社は、まず物件の調査をし、売却のための契約書や重要事項説明書の作製をします。もちろん、同時に売却活動も進めますが、例え大手の不動産会社であっても、一社に集まる購入希望者には限りがあります。 同時に多数の不動産業者が活動してくれたら売却の窓口は大きく広がります。 それでは、複数の不動産会社と同時に一般媒介契約を取り交わせばおとく? という質問を受けることもありますが、実はそうでもありません。 不動産会社は調査や資料作成には出費と時間を費やさなければならず、一般媒介で、売主様が複数の不動産会社に同時に売却を依頼している場合、経費倒れになることもあるため、積極的に活動しない場合もあるのです。
また、不動産会社は、売主と買主の双方から受け取る仲介手数料を手に入れるために、他の不動産会社に情報を流さない場合もあります。
当社では、売主様に最大限の販売チャンスを提供するために、一般媒介でも、専任媒介でも、他の不動産会社様の販売協力も妨げることなく、最大限に利用して、売主様の販売機会想像に努めます。
当社のOBA(Open to Buyers’ Agent)システムは、当社にご依頼をいただいた物件は広く地域の客付け業者に情報を流し、客付けの依頼をすることで、売主様にとって最大限の売却チャンスを生み出すことのできるシステムです。 どうぞ、当社の不動産売却網をご利用ください。

仲介手数料

仲介手数料は、成功報酬です。
売買契約が成立した場合、売主様が支払うことになる仲介手数料は、売買金額から建物分の消費税を除いた金額の3%+6万円(消費税別途)となります。

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